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Jan 13, 2024

借地権の改善: 定義、会計処理、および例

James Chen, CMT è un trader, consulente per gli investimenti ed esperto del mercato globale

CMT の James Chen は、専門トレーダー、投資アドバイザー、そしてグローバル市場ストラテジストです。

借地権の改善という用語は、特定のテナントの特定のニーズを満たすために賃貸物件をカスタマイズするために行われる変更を指します。 これらの変更や改造には、塗装、間仕切りの設置、床材の変更、カスタマイズされた照明器具の設置などが含まれる場合があります。 改善は家主またはテナントによって行われ、テナントによって支払われる場合があります。

ほとんどの借地権改善の経済耐用年数は 5 ～ 10 年ですが、内国歳入法 (IRC) では、そのような改善に対する減価償却は建物の経済耐用年数にわたって発生することが求められています。

借地権の改善は、一般にテナントの改善または増築と呼ばれます。 これらの変更は通常、商業用不動産の家主によって行われ、既存または新規のテナントに対して提供される場合があります。

加えられた変更はテナントの特定のニーズに合わせて調整され、スペースがテナントにとってより魅力的で魅力的なものになります。

リースが終了すると、契約に別段の定めがない限り、修繕費は通常、家主に帰属します。 テナントがそれらを受け取ることができる場合は、財産に損害を与えずにそれらを撤去しなければなりません。

変更が借地権の改善として認定されるためには、満たさなければならない特定の基準があります。 テナントの特定のニーズに対応するには、次のような変更を内装に加える必要があります。

すべての変更が借地権の改善とみなされるわけではありません。 1 つのテナントに対して行われた変更は、隣接するテナントを含む他のテナントには適用されません。 造園、駐車場の修繕、屋根などの建物の外装改修も対象外です。 建物のエレベーターや空調システムのアップグレードなどの内装変更であっても、借地権の改善とはみなされません。 特定のテナントに利益をもたらさないからだ。

借地権の改善は、2017 年の減税および雇用法 (TCJA) に基づく建物の改善、適格なレストラン施設、および適格な小売店の改善と同様に、税務上適格な改善資産とみなされます。

このタイプの借地権改善により、テナントにプロジェクトを監督する権限が与えられ、特にプロセスに時間がかかる場合には家主の負担が軽減されます。 家主は通常、テナント手当改善の予算をカバーする条項をリース契約に定めます。 これは通常、一括額または 1 平方フィート ベースで表示されます。 家主は改修・建設会社に直接支払うか、テナントに直接返済することができます。 プロジェクトの予算を超過した場合、テナントが残額を負担します。

家主は、借地権の改善のためにテナントの家賃の割引を提供する場合があります。 このオプションがリースに含まれている場合、テナントは、1 か月間無料になったり、年間一定期間の家賃が減額されたりするなど、何らかの種類の家賃の軽減を受けることができます。 これにより、テナントはスペースの変更を節約できます。 TIA と同様に、テナントはプロジェクトを監督し、リースの改善を管理します。 費用が予算を超えた場合もテナントの負担となります。

このオプションはビルドアウトとも呼ばれます。 この場合、家主はテナントに対して改善策やその他の選択肢を提示します。 通常、家主がプロジェクトを管理することで、テナントはより多くの時間を自分たちのビジネスに費やすことができます。 ほとんどの場合、テナントは実際にビジネスの成長に必要な変更を加えられない可能性があります。 変更を追加することを選択した場合は、追加コストを負担する必要があります。

この種の借地権改善は通常、リース契約の開始時に行われます。 ほとんどの場合、費用の見積もりと計画はテナントによって提出され、家主がすべての作業を監督し、支払いを行います。

2015 年 12 月、米国議会は、借地権の改善を含む減価償却に関連する多くの税規定を修正および拡張する「増税からアメリカ人を守る (PATH) 法」を可決しました。 この法案は、適格な借地権の改善にかかる費用を 15 年間定額で回収できる節税条項を恒久化しました。 これらのガイドラインに基づいて、次のようになります。

2017 年の減税および雇用法の可決により、家主とテナントが借地権の改善に伴う控除を請求する方法が変わりました。 新しい法律では要件の一部が変更されました。 建物の内部には依然として改善が必要であり、これは建物、エレベーターとエスカレーター、屋根、防火システム、警報システム、セキュリティシステムの拡張を意味しますが、HVAC システムはまだ適格ではありません。

適格改善物件では、両当事者 (家主と借主) が無関係である必要はなくなりました。 また、内国歳入庁（IRS）によると、すべての改善は「施設が最初に使用された日以降」に行うことができると述べ、3年の要件も撤廃された。

新型コロナウイルス援助・救済・経済安全保障法（CARES）は、2020年に可決された際に適格改善資産（QIP）に若干の調整を加えた。同法はQIPに15年の回収期間を設け、申請者が初年度減価償却を請求できるようにした。あらゆる QIP に対応します。

ほとんどの貸し手は、借地権の改善費用を支払うために融資が必要な場合、リース期間を超えた返済期間を許可しません。

IRS は改善に対する控除を認めていません。 しかし、改良工事は建物の一部とみなされるため、減価償却が行われる傾向があります。 IRS は、これらの条件が満たされる限り、減価償却控除を認めています。 家主であろうとテナントであろうと、工事を行う人は誰でも減価償却控除を受けることができます。 新しい税法により、許容される最高額は 50 万ドルから 100 万ドルに増加しました。

会計専門家は、同期間中に会社の資本制限を下回る改善を行った場合は費用に計上することを提案している。 この金額を超える場合は、総額を資産計上し、リース期間または改修のより短い期間にわたって償却する必要があります。

効果的には建物の改善を行っているかもしれませんが、借地権の改善は明らかに異なります。 なぜなら、それらは特定のテナントのスペースにのみ実際に影響を与えるからです。 一方、建物の改善は、その敷地内の全員に利益をもたらし、一般に建物自体の全体的な構造を変更します。

建物の改善の例には、新しい屋根の設置、私道や駐車場の舗装、駐車場の追加、ロビーの改修、新しいエレベーターの追加または既存のエレベーターの修理、HVAC システムの更新などが含まれます。 したがって、建物の改善は構造全体の寿命を延ばすのに役立ちます。

特に小売業界では、家主がテナントに長期間スペースを借りるよう促すために、借地権の改善費用を支払う場合があります。 たとえば、ビジネス オーナーがディスク ゴルフ ショップ用に建物を借りたとします。 家主は、リースエリアに 4 つの壁を追加して、内蔵ディスプレイとディスク用の保管エリアを作成することを選択できます。 これらの変更は借地権の改良とみなされます。

小売業界の別の例を見てみましょう。 店舗 A のオーナーは、会社 B を通じてスペースをリースすることにしました。店舗には 4 つの壁しかなく、その他の設備はありません。 賃貸借交渉を通じて、家主である B 社は、店舗 A の開店前に棚、レジのサービスカウンター、特殊照明付きの陳列ユニットを設置することに同意しました。

借地権の改善例は多数あります。 借地権の改善とは、通常は商業用不動産において、特定のテナントに利益をもたらすものです。 これには、塗装、新しい壁の追加、陳列棚の設置、床材や照明の変更、オフィス、壁、パーティションの追加などが含まれます。

家主は、テナントに改善手当を提供したり、家賃の割引を通じて改善の予算を立て、支払います。 また、選択できる変更パッケージをテナントに提供することで料金を支払うこともできます。 通常、予算を超える追加費用はテナントが負担します。

借地権の改善費を控除することはできません。 しかし、行われた改良は建物の一部であるとみなされるため、IRS は建物の所有者に減価償却費を計上することを認めています。

借地権の改善は、家主または不動産所有者がレンタルユニットを準備、維持、または修理し、規約に準拠していることを確認するための要件です。 これらには、備品や電化製品の塗装、修理、更新、交換が含まれます。 これらの支出は資本の改善とみなされているため、所有者は税金から直接控除することはできませんが、IRS は長期にわたる減価償却費を提供します。

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